この記事は価格が高騰している2023年の東京都内で、ファミリーサイズの不動産を探した夫婦の記録です。
住み替えのきっかけや目的は以下の記事に書きました。
まとめると以下です。
- 第二子妊娠を機に4人家族サイズの家が欲しくなった
- エリアにこだわりがあった
この記事では1ヶ月弱の不動産探しの変遷を残します。誰かの不動産探しの参考になれば幸いです。
不動産への要件定義
はじめに不動産への大枠の要望を書き物にまとめ、夫婦で共有しました。私たち（特に私）は引っ越しや出産、旅行など、比較的大きな意思決定をする際には必ずGoogle docで文書を作ります。今回の要望に記載した内容は以下のようなもの。
- 住み替えの背景と目的（子供のプライベートスペースの確保、など）
- エリア（現在住んでいるエリア、職場までドアドア1時間以内、駅徒歩10分以内など）
- 広さや間取りへの要望（3LDK、80平米 = 24坪以上）
- 土地の場合は延べ床面積だけでなく土地面積も記載
- 資金繰り
- 予算上限（ペアローンであることや親からの支援も含めまぁまぁな額になりました）
- 現在のローン返済など加味したキャッシュフロー（実はこれはFP等に頼らずすべて自力で計算したが、最終的に戸建てを建てることになったので中間金・着工金のタイミングやつなぎ融資など、あとから必要な要素がどんどん出てくることになり苦労した）
- マンションの場合は新耐震基準であること、など
流動性の高すぎる不動産市場
2023年は、土地もマンションも高騰し、さらに資材不足などからその傾向は続いている、という概況です。つまり買うにはベストな環境ではない。
一方で、良い物件は飛ぶように売れます。SUUMOに出てから1週間は持ちません。不動産屋さんから得た一番有益なアドバイスは以下のようなものでした。
「お探しのエリアは激戦区なので、皆様土地が出てくるのを待っている状況です！事前にローンの仮審査もしていただきローンを通過させておくほうが買い負けないかと思います！」
未公開物件について
結論から言うと、未公開物件というのは存在します。
REINSに情報が公開されるのは販売準備が整った物件です。一方で不動産屋は、立ち退き交渉中の賃貸物件や企画中の建売物件などの情報を持っていることもあります。そのような情報を持っている筋の良い不動産屋から有望な顧客だと認識されれば、優先的にそのような物件を回してもらえる可能性はあります。
今回私たちは、未公開物件に頼る前に、SUUMOで見つけた物件に決めました。ただ上記のように未公開物件が選択肢になりうる、ということは覚えておいて損はないかと。
印象的だった物件：マンション編
これ以降は私たちが実際に検討した具体的な物件の記録です。汎用性がないのであまり参考にならないかもしれません。
タワマン
検討していたエリアでほぼ唯一、3LDKの部屋が複数出ていたマンションがタワマンでした。
これは余談ですが、首都圏では子育てに最適な3LDKの物件供給がそもそも少なすぎます。共働きが主流で、夫婦ともに職場に近い距離に住居を構えたい中で、供給の少なさが少子化の一因にもなっているんではないか。異次元の子育て支援というのであれば、不動産の流通に対して子育て優遇になるような規制をかければ効果があるんじゃないか。そんなことを思います。
で、結局タワマンは、内見までしましたが、選択しませんでした。
眺望こそ良かったものの、特に間取りが我々の考える合理性とは一致しなかったことが理由です。例えばシューズインクローゼットが無駄に大規模だったり、すべての部屋に収納が作り付けられていたり、部屋数を稼ぐためにリビング脇に謎に個室が仕切られていたりと…。
実際に住み始めてからのことを考えると、眺めにはすぐ飽きて、生活上の不便さを感じることが想像されました。フルリノベしてから入居することも検討しましたが、まだ新しい建物だったのでもったいなく感じました。
今思えば、ある種の憧れもあったタワマンに幻滅したことが、私たちの不動産探しに火がついた瞬間でした。
コーポラティブハウス
続いて具体的に検討したのがアーキネットのコーポラティブハウスでした。
コーポラティブハウスは、物件取得価格の割安感に加え、経済的条件やエリアへの興味などが似た人が共同購入をすることから、住人の属性も似ていると思われることに合理性を感じました。
またアーキネットの建物のデザインが本当に魅力的でした。変形地を活用したプロジェクトが多く、結果として合理的かつエッジの効いたデザインの建物になっていきます。好みの分かれるところではないかと思いますが、少なくとも私たちには刺さりました。
見送った理由は、ひとえに立地が理想から離れていた点です。
プロジェクト資料を見て期待を膨らませて現地を見に行くと、意外と周りに何もなかったり、最寄り駅から距離があったりしました。
コーポラティブハウスを選ぶ最大の難しさは、出てくるプロジェクトが完全に水物であることです。小規模とはいえそれなりの規模の土地を割安で開発することにも価値があるので、その反面エリアに癖がある場合もあるのでは、という感想を持ちました。
※ただしこれは複数あるプロジェクトのうちたまたま条件に合う2件を見たのみの感想です。
土地
上記以外にも色々見ましたが、どうもマンションは上記以外に広さ的に条件を満たす物件がそもそも出てきません。これは土地購入 + 新築しかないのでは？と思い始めました。
公園隣の土地
私たちのこだわりは、気に入っている公園近くに住むことです。
で、公園近くの土地を探しはじめましたが、目ぼしいと思っていた土地が2件続けて売れていきました…。このうち1件については、見学まで行って、その日に申込を入れれば買えたチャンスはあったのに、結果的に買い逃したこともあり、後々尾を引くことになります…。
曲者な土地たち
探している中で結構真剣に検討したのが、曲者だが割安な土地です。最終的に、いずれもそもそも建物が建たない、または建築コストとして予期できない負担増になりうる、という理由で見送りました。
- 接道が狭い土地
- 建築用の重機が搬入できない可能性が高いこと
- 人が搬入する場合、お祭り騒ぎ規模の人手が必要になるとのこと
- 土地高さが接道より低い土地
- 道路よりなぜか1mほど下がっている土地というのがありました。やはり重機の搬入が難しいのと、道路側の地面が崩れる対策模する必要があるなど、難易度高めでした。
- 接道が私道であり、かつ私道の持ち分が込み入っていて、全員から道路使用の合意を得られない可能性がある土地
- 防火地域
- 結果的に公園近くの所望のエリアはほぼ全て防火地域でした。戸建の場合、建築条件に効いてきます。
結局こうなった
結局色々見た結果、半ば消去法的に、その時出ていたエリア内の綺麗な形の土地に決めました。ほぼ正方形の南西角地です。
土地を探し始めてから申し込みまで3週間、契約まで4週間でした。実際に見に行ったりして検討した物件数は10件弱です。消去法的に決めたことや、事前に決めていた予算上限はやや超えていたことなど、契約当日まで腹落ちしない、かなり難しい選択でした。
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