住み替えに伴い、現在住んでいるマンション（持ち家）を賃貸に出そうと思って色々とシミュレーションしてみた。
以下の表がそれ。街の不動産屋さんにも見せてみて「手堅いですね、好きですこういうの」というコメントとともに色々フィードバックを貰ったのであながち間違っていないと思う。
で、賃貸に出す際に重要な評価指標は実質利回り。ただ今回の物件の場合が結構シビアで、持ち家用の物件の場合には物件購入価格が高いためか、実質利回り1%あれば良い方、2%あれば御の字、という感覚。
投資目的であればまず手を出さない領域だけど、今回は気に入っている物件を住み替え後も自身で保有し続けること自体に意味があるので、収支（インカムゲイン）的には赤字にならないことをボトムラインにしつつ、初めての賃貸運用の経験を積むことを目的と捉えることにした。
で、この雀の涙ほどの実質利回りに致命的に効いてくるのは、以下3つのパラメタ。
- 賃料
- 稼働率（空室率）
- 頭金
賃料と稼働率については特に語らなくて良いと思う。
問題は3.の頭金。これはつまり、不動産投資用ローンの借入額ということにもなる。不動産投資ローンの金利は安くても2%台、高いと4-6%という数字なので、フルローンだとそれだけで実質利回りを凌駕する。
頭金入れられるだけのキャッシュを持ってればそれだけ利回りが良いっていう、身も蓋もない考察が得られました。不動産投資はシビアだ。
